前橋の実家を相続する｜小規模宅地等の特例で8割下げる条件と「家なき子」の落とし穴【群馬・前橋】

「実家は長男の私が継ぐつもりです。ただ、私は東京に自分のマンションを持っています。それでも特例は使えますか」

前橋の実家の相続で、いちばん多い質問がこれです。答えは、多くの場合「その形では使えません」です。けれども、誰が実家を相続するかを変えるだけで、使えるようになることがあります。

私は高崎市江木町で相続税の申告を受けている公認会計士・税理士の長島祐太です。この記事では、前橋の実家の土地を8割下げる小規模宅地等の特例について、誰が相続すれば使えるのか、どこでつまずくのかを書きます。

実家の土地は8割下がる

亡くなった方が住んでいた家の土地は、一定の人が相続すれば、330㎡までの部分について評価額を80％減らせます。これが小規模宅地等の特例です。相続税の制度の中で、減る金額が最も大きい特例です。

前橋の実家は、この特例と相性がいい。高崎駅前のように1㎡数十万円の土地は少ない一方、中心部に近い住宅地や郊外の屋敷地は広めで、330㎡の枠を使い切れる家が多いからです。

もう一つの前提は、実家を誰が相続するかが決まっていることです。申告期限までに遺産分割がまとまっていなければ、そのままでは特例を使えません。期限後3年以内の分割見込書を付けて申告し、分割が決まってから直す道はありますが、いったん特例なしの税額を納めることになります。

ただし、この特例は自動では適用されません。申告書を出し、要件を満たしていることを示して初めて使えます。特例を使った結果、税額がゼロになる場合でも、申告は必要です。

90坪の実家で比べる

具体的に計算します。前橋の中心部に近い住宅地、路線価8万円の道路に面した90坪（297.52㎡）の実家とします。ほかの財産は建物200万円、預金3,000万円。相続人は子2人で、基礎控除は4,200万円です。数字は説明用の仮置きです。

特例を使えない場合

土地：297.52㎡ × 8万円 ＝ 約2,380万円

財産の合計：約5,580万円

基礎控除を引いた残り：約1,380万円

相続税の総額：約138万円

特例を使える場合

土地：約2,380万円 × 20％ ＝ 約476万円

財産の合計：約3,676万円

基礎控除4,200万円を下回るので、相続税はゼロ

計算の中身を一言だけ補足します。基礎控除を引いた残り約1,380万円を法定相続分で2人に分けると、1人約690万円。この金額にかかる税率は10％なので、1人約69万円、2人で約138万円です。

同じ家、同じ財産で、138万円かゼロか。分かれ目は、実家を誰が相続し、その人が要件を満たすかどうかだけです。

誰が相続すれば使えるか

実家の土地でこの特例が使えるのは、次の3通りです。

配偶者が相続する

亡くなった方の配偶者が相続すれば、住み続けるかどうか、売るかどうかに関係なく使えます。要件が最も緩い形です。

ただ、配偶者が相続すると、次にその配偶者が亡くなったとき、もう一度実家の相続が起きます。そのときに同居の子や家なき子がいなければ、特例は使えません。今回の相続だけでなく、次の相続まで見て誰が取るかを決めるのが順番です。

同居していた子が相続する

亡くなる前から一緒に住んでいた子が相続し、申告期限まで住み続け、持ち続ければ使えます。

二世帯住宅は扱いに注意が要ります。建物が親世帯と子世帯で区分登記されていなければ、玄関が別でも同居として扱われます。区分登記されていると、別々の家に住んでいたことになり、子の世帯部分の土地には特例が使えないことがあります。前橋で二世帯住宅を建てた家は、登記の形を確かめてください。

別居の子が相続する（家なき子）

亡くなった方に配偶者も同居の相続人もいない場合に限り、別居の子が相続しても使える場合があります。通称「家なき子」の特例です。要件が細かく、前橋の実家でつまずくのは、ほぼここです。

家なき子の要件と、使えない典型

家なき子として特例を使うには、別居の子について次の要件をすべて満たす必要があります。

・亡くなる前3年以内に、自分や配偶者、3親等内の親族などが所有する家に住んでいない

・亡くなった時点で住んでいる家を、過去に所有したことがない

・相続した実家を、申告期限まで持ち続ける

冒頭の質問の方は、東京で自分名義のマンションに住んでいるので、1つ目で外れます。持ち家がある子は、原則として家なき子になれません。

使えない典型は、ほかにもあります。妻の名義の家に住んでいる。義父母の家に同居している。会社が持っている社宅に住んでいて、その会社が自分や親族の同族会社である。いずれも「自分の持ち家ではないから大丈夫」と思われがちですが、要件に引っかかります。

家なき子の要件は、数年前の改正で厳しくなりました。以前は使えた「持ち家を子や孫に名義替えして、自分は借りて住む」といった形は、いまは通りません。ネットで古い情報を見て「使えるはず」と判断するのは危険です。

一方、兄弟のうち賃貸住まいの人がいれば、その人が実家を相続すれば使えることがあります。誰が実家を取るかを、特例の要件から逆算して決める。遺産分割の前にこれを確かめるだけで、税額が大きく変わります。

親が老人ホームに入っていた場合

亡くなった時点で親が老人ホームに入っていて、実家は空いていた。前橋でもよくある形です。この場合も、特例が使えなくなるわけではありません。

亡くなる直前に要介護認定または要支援認定を受けていたこと、そして入所後に実家を人に貸したり、別の人の住まいにしたりしていないことが要件です。認定を受けていれば、入所前に住んでいた実家を「亡くなった方が住んでいた家」として扱えます。

注意が要るのは、空いた実家に子の家族が引っ越してきた場合です。亡くなった方と生計を別にする親族が住み始めると、要件を外れることがあります。入所後の実家の使い方は、記録を残しておいてください。

実家を売るつもりなら

実家を誰も使わず、いずれ売る予定という家もあります。この場合は順番に注意してください。

同居の子や家なき子として特例を使うなら、申告期限まで持ち続けることが要件です。期限前に売れば、特例は使えません。配偶者が相続する場合は、この制限はありません。

逆に言えば、売る予定がはっきりしているなら、配偶者が相続するか、期限まで持ってから売るかを先に決める必要があります。買い手が早く見つかっても、申告期限前に売れば特例を失います。売り急ぎで数百万円の差が出ることがあります。

売るときの税金には、別の特例があります。昭和56年5月31日以前に建てられた実家を一定の要件で売れば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける空き家の特例です。相続人が3人以上なら1人2,000万円になります。相続税を払った人が相続から3年10か月以内に売れば、払った相続税の一部を取得費に足せる特例もあります。この2つは選択になるので、どちらが有利かは計算して決めます。詳しくは相続した不動産を売るときの税金の記事に書いています。

特例の細かな要件は小規模宅地等の特例の記事に、依頼先の選び方は相続税に強い税理士の見分け方の記事にまとめています。