貸家・アパートの相続税評価｜貸家建付地で下がる仕組みと、下がらなくなる条件【群馬・高崎】

「アパートを1棟持っています。相続税がすごいことになりますよね」

高崎市内で不動産をお持ちの方から、よくこう言われます。手持ちの資産のなかで一番大きいのがアパートだから、そこが一番こわい。そういう感覚だと思います。

ところが実際に計算すると、アパートの土地と建物は、住んでいる自宅よりも評価が低く出ることがあります。人に貸している不動産は、自由に使えない分だけ評価を下げてよい。相続税の評価にはそういうルールがあるからです。

土地はおよそ2割、建物は3割下がります。そこにさらに小規模宅地等の特例が重なることもあります。

ただし、下がらない貸し方もあります。同じアパートでも、空室の数で評価額は変わります。この記事では、下がる仕組みと、下がらなくなる条件を整理します。

貸しているだけで、土地の評価は約2割下がる

アパートや貸家が建っている土地を、貸家建付地（かしやたてつけち）と呼びます。評価の計算式はこうです。

貸家建付地の評価額＝自用地としての評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

3つの割合が出てきます。順に見ます。

借地権割合

路線価図に記載されている割合です。路線価の数字の後ろにAからGのアルファベットが付いていて、Aが90%、Bが80%と、10%刻みでGの30%まで下がります。

駅前や商業地ほど高く、郊外の住宅地ほど低くなります。ご自身の土地の割合は、国税庁の路線価図で確認できます。

借家権割合

全国一律で30%です。地域によって変わりません。ここは覚えるだけで済みます。

賃貸割合

相続が起きた時点で、実際に貸せている部屋の割合です。床面積で計算します。10室すべて同じ広さで、8室が入居中なら80%になります。

この3つ目が、実務で一番効いてきます。後ろの章で詳しく書きます。

仮に借地権割合60%、満室だとすると、0.6×0.3×1.0＝0.18。つまり自用地評価の82%になります。1億円の土地なら8,200万円です。

建物は固定資産税評価額の7割になる

建物の評価も下がります。計算式はこうです。

貸家の評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

満室なら1－0.3で70%。固定資産税評価額が3,000万円なら2,100万円です。

前提として、建物の相続税評価はそもそも固定資産税評価額そのものを使います。建築費ではありません。新築のアパートだと、建築費の5割から6割程度に収まることが多いです。そこからさらに3割引くわけです。

1億円かけて建てたアパートが、相続税の世界では3,500万円前後で評価される。そういうことが起こります。これが「アパートを建てると相続税が下がる」と言われる理由の中身です。

小規模宅地等の特例がさらに重なる

貸家建付地として下げた土地に、小規模宅地等の特例をかぶせられます。貸付事業用宅地等として、200平方メートルまで50%減額されます。

自宅に使う特例が330平方メートルまで80%減であるのに比べると、面積も減額率も小さいです。それでも200平方メートル分が半額になるのは大きい。小規模宅地等の特例の全体像はこちらにまとめています。

注意が必要なのは、自宅とアパートの両方で使いたい場合です。この2つは単純に足し算できません。次の式で200平方メートル以内に収める必要があります。

自宅に使う面積×200/330＋貸付用に使う面積≦200平方メートル

どちらに枠を配分すると有利かは、1平方メートルあたりの評価額と減額率で決まります。自宅の路線価が高ければ自宅に寄せたほうが得ですし、逆もあります。ここは実際に両パターン計算してみないと分かりません。

実際の数字で見てみる

高崎市内によくある規模で計算します。

・アパートの敷地 300平方メートル、路線価20万円で自用地評価6,000万円

・建物の固定資産税評価額 3,000万円

・借地権割合60%、借家権割合30%

・10室すべて入居中（賃貸割合100%）

まず土地。6,000万円×（1－0.6×0.3×1.0）＝6,000万円×0.82＝4,920万円。1,080万円下がりました。

次に小規模宅地等の特例。1平方メートルあたり4,920万円÷300平方メートル＝16万4,000円。200平方メートル分は3,280万円で、この半分の1,640万円が減額されます。土地の評価は4,920万円－1,640万円＝3,280万円になりました。

建物は3,000万円×0.7＝2,100万円。

土地と建物の合計は5,380万円です。何もしなければ6,000万円＋3,000万円で9,000万円のところ、3,620万円下がったことになります。

この差が相続税額にいくら効くかは、遺産全体の規模と相続人の数で変わります。そもそも相続税がかかるラインについてはこちらの記事で確認してください。

空室2室で、評価が200万円上がる

同じアパートで、10室のうち2室が空いていたとします。賃貸割合は80%です。

6,000万円×（1－0.6×0.3×0.8）＝6,000万円×0.856＝5,136万円。満室のときの4,920万円と比べて216万円高くなります。建物側でも同じように評価が上がります。

部屋が2つ空いているだけで、土地の評価が200万円以上動く。家賃収入が減っているうえに、相続税の評価は上がるのです。

救いはあります。一時的な空室であれば、賃貸中として扱ってよいことになっています。前の入居者が退去した直後で、すぐに募集をかけていて、実際に短期間で次が決まっている。そういう状態です。

逆に、何年も募集をかけていない、募集自体をやめている、物置に使っている。こうなると一時的とは言えません。

私が申し上げているのは、募集の記録を残しておいてください、ということです。管理会社に出した募集依頼、ポータルサイトの掲載履歴、内見の記録。これらが「貸すつもりで空けていた」ことの証拠になります。

実際にあった話です。高崎市内でアパートを2棟お持ちの方から生前のご相談を受けたとき、1棟で3室が2年以上空いていました。家賃を相場より高いまま据え置いていたのが理由でした。試算をお見せして、家賃を下げてでも埋めたほうが相続税では有利になると説明したところ、その年のうちに満室に戻されました。家賃を月5,000円下げた結果です。

下がると思ったら下がらない3つのケース

身内に無償で貸している

息子夫婦にアパートの1室を無償で使わせている、というケース。これは使用貸借といって、賃貸借にあたりません。その部分は貸家建付地になりませんし、賃貸割合からも外れます。

固定資産税相当額だけをもらっている場合も、賃貸とは認められません。相場の家賃をきちんと取っていることが必要です。

青空駐車場にしている

土地を月極駐車場として貸していても、貸家建付地にはなりません。建物を貸しているわけではないからです。評価は自用地のままです。

小規模宅地等の特例のほうは、アスファルト舗装や砂利敷き、フェンスといった構築物があれば貸付事業用宅地等として使える余地があります。地面に白線を引いただけの駐車場だと、これも認められません。舗装があるかないかで結論が変わります。

貸し始めてから3年経っていない

相続が起きる前3年以内に貸付を始めた不動産は、小規模宅地等の特例の対象から外れます。相続直前の駆け込み対策を封じるための規定です。

ただし、もともと事業的な規模で不動産賃貸を営んでいて、その期間が3年を超えている方は対象になります。おおむね5棟10室以上が目安です。

ここで混同しやすいのが、貸家建付地の評価には3年の縛りがないことです。貸した翌日に相続が起きても、貸家建付地としての減額は受けられます。使えなくなるのは小規模宅地等の特例のほうだけ。この2つは別の制度です。

節税のためにアパートを建てる前に

ここまで読むと、借入をしてアパートを建てれば相続税は確実に下がるように見えます。実際、そう勧める業者もいます。

私は慎重に見ています。理由が2つあります。

1つは、税務署が評価を否認できる規定があることです。財産評価のルールどおりに計算した結果が著しく不適当だと判断されれば、鑑定評価などで評価をやり直されます。高齢になってから多額の借入でマンションを購入し、相続後すぐ売却したケースで、この規定が適用された最高裁の判決があります。節税以外の目的が見えないと、危ういのです。

もう1つは、単純に事業として成り立つかどうかです。空室が埋まらなければ家賃は入らず、返済だけが残ります。しかも空室は相続税の評価も押し上げます。私はこれまで多くの事業計画や決算を見てきましたが、賃貸経営で行き詰まる方に共通するのは、建てる前の需要の見立てが甘いことです。

相続税が下がるかどうかより先に、その土地でその部屋が埋まるかどうか。順番はそちらが先です。

すでにアパートをお持ちの方は、話が違います。今ある物件をどう評価し、どこに特例の枠を配分するか。これは計算すれば必ず答えが出ます。相続が起きる前に一度試算しておけば、空室対策のように今から手を打てることも見つかります。