農地・山林の相続｜同じ畑でも評価が100倍違う理由と、納税猶予の落とし穴【群馬・高崎】

「うちは畑と山ばかりです。売ろうにも買い手がつかない土地に、相続税なんてかかりませんよね」

高崎市内で農地をお持ちの方から、こう言われたことがあります。感覚としては、よく分かります。実際に売れない土地はあります。

ただ、相続税の評価は売れるかどうかで決まりません。ルールに沿って計算した結果が評価額になります。そしてそのルールは、同じ「畑」でも100倍近い差を生みます。

分かれ目は面積ではありません。その土地が市街化区域の中にあるか、外にあるか。それだけで結論が変わります。

この記事では、農地と山林の評価の仕組みと、納税猶予という制度について書きます。納税猶予については、私は勧めないことのほうが多いです。その理由も書きます。

農地は4つに分けて評価する

相続税を計算するとき、農地は次の4つに分類されます。

・純農地

・中間農地

・市街地周辺農地

・市街地農地

この分類は、農地法の区分と都市計画法の区域区分で決まります。ざっくり言えば、農業をするための土地として守られている場所ほど評価が低く、宅地に変えられる場所ほど評価が高くなります。

純農地・中間農地は倍率方式

農用地区域内の農地や、市街化調整区域の中でも転用が原則認められない農地は、純農地になります。

評価は倍率方式です。固定資産税評価額に、国税庁が地域ごとに定めた倍率を掛けます。農地の固定資産税評価額はもともと低いので、掛け算しても1平方メートルあたり数百円から千数百円という水準に収まることが多いです。倍率方式の考え方はこちらの記事でも触れています。

市街地農地は宅地並みに評価する

市街化区域の中にある農地は、市街地農地になります。ここが一番こわい。

評価は宅地比準方式です。その土地が宅地だったらいくらかを計算し、そこから宅地に造成するための費用を引きます。

市街地農地の評価額＝（宅地としての1平方メートルあたりの価額－1平方メートルあたりの造成費）×地積

造成費は国税局が毎年公表しています。整地費、土盛費、土止費といった項目に分かれていて、傾斜地かどうかでも変わります。ただ、宅地としての価額から引ける金額はそれほど大きくありません。結果として、ほぼ宅地並みの評価になります。

市街化区域と調整区域の境目は、道1本で切り替わることがあります。隣の畑は純農地で、自分の畑は市街地農地。そういう並びは高崎市内にもあります。

数字で見ると、面積は関係ない

2つの畑を持っている方を想定します。

・畑A：市街化調整区域内の純農地、3,000平方メートル

・畑B：市街化区域内の市街地農地、500平方メートル

畑Aは倍率方式です。固定資産税評価額が15万円、倍率が20倍だとすると、15万円×20＝300万円。1平方メートルあたり1,000円です。

畑Bは宅地比準方式です。宅地としての価額が1平方メートル8万円、造成費が1万円だとすると、（8万円－1万円）×500平方メートル＝3,500万円。1平方メートルあたり7万円です。

面積は畑Aが6倍あります。それでも評価額は畑Bのほうが11倍以上高い。300万円と3,500万円です。

「うちは農地ばかりだから」という感覚が危ないのは、ここです。持っている土地の中に市街化区域内の農地が1枚でも混ざっていると、それだけで基礎控除を押し上げる要因になります。相続税がかかるかどうかのラインはこちらの記事で確認してください。

実際にあった相談です。「畑と山だけだから関係ない」とおっしゃっていた方の土地を1枚ずつ確認したところ、県道沿いの畑が市街化区域内にありました。その1枚だけで数千万円の評価になり、申告が必要になりました。ご本人が一番驚かれていました。

山林は土地と立木を分けて考える

山林も農地と同じ発想で、純山林・中間山林・市街地山林の3つに分かれます。純山林と中間山林は倍率方式、市街地山林は宅地比準方式です。

純山林の評価は、農地よりさらに低くなるのが普通です。1平方メートルあたり数十円という土地もあります。100坪あっても数万円ということが起こります。

市街地山林であっても、傾斜が急で宅地への転用が現実的でない場合には、純山林として評価してよいとされています。造成費が宅地価額を上回ってしまうようなケースです。ここは見落とされやすい論点で、宅地並みに評価して申告してしまうと払い過ぎになります。

それから、山林は土地とは別に立木も評価します。スギ、ヒノキ、マツといった主要樹種について、樹種・樹齢・地域ごとの標準価額をもとに計算します。

立木には、相続で取得した場合に評価額を85%にしてよいという扱いがあります。1割5分引きです。ただし贈与で取得した立木には適用されません。

農地の納税猶予とは何か

農地を相続して、そのまま農業を続ける方のための制度があります。農地等についての相続税の納税猶予といいます。

仕組みはこうです。農地を農業投資価格という低い価格で評価したものとして相続税を計算し、本来の評価額との差額にかかる分の納税を猶予してもらう。農業投資価格は都道府県ごとに定められていて、10アールあたり数十万円という水準です。市街地農地の実際の評価額とは桁が違います。

つまり、市街化区域内に広い農地を持っていて、後継ぎが農業を続ける場合には、猶予される金額が非常に大きくなります。

猶予されたあと、いつ免除されるか

猶予は免除ではありません。免除されるのは次の場合です。

・相続した人が亡くなったとき

・市街化区域内の農地について、20年間農業を続けたとき（三大都市圏の特定市を除く）

・後継者へ農地を一括して生前贈与したとき

群馬県は三大都市圏の特定市に含まれません。ですから市街化区域内の農地であれば20年で免除されます。市街化調整区域の農地は原則として終身、つまり亡くなるまで農業を続ける必要があります。

それでも私が慎重に勧める理由

数字だけ見れば、使わない手はない制度に見えます。実際に効果は大きい。それでも私は、まず立ち止まってくださいと申し上げます。

理由は打ち切りです。

農地の20%を超える部分を売ったり、宅地に転用したり、農業をやめたりすると、猶予されていた税額の全部を納めることになります。20%以下であれば、その部分だけの打ち切りです。

こわいのは、そこに利子税が付くことです。猶予が始まった日までさかのぼって計算されます。10年後、15年後に打ち切りになれば、その年数分の利子税が上乗せされます。

もう1つ、3年ごとに継続届出書を税務署へ出す義務があります。これを出し忘れると、それだけで打ち切りです。20年は長い。担当していた税理士が引退することもあれば、届出の存在自体を忘れることもあります。

農地を担保として提供する必要もあります。土地は実質的に動かせなくなります。

私が見てきた中では、次のような判断になることが多いです。後継者が本気で農業を続ける意思があり、その農地を売る予定が当面ない。この2つが揃っているなら使う価値があります。息子さんが会社員で、いずれ手放す可能性があるなら、使わずに納めたほうが結果的に安く済みます。

なお、農地中間管理機構などへ貸し付ける形で営農を継続したものとみなす特例もあります。自分で耕作を続けられなくなった場合の逃げ道です。使えるかどうかは農地の所在によって変わるので、個別に確認が必要です。

相続が起きたら10か月以内にやること

農地を相続した場合、相続税の申告とは別に、農業委員会への届出が必要です。期限は相続を知った日から10か月以内。相続税の申告期限と同じタイミングです。届け出ないと過料の対象になります。

納税猶予を使う場合も、申告期限までに手続きを済ませなければなりません。申告書の提出、農業委員会の適格者証明書、担保の提供。この3つが期限内に揃っていることが条件です。1日でも遅れると使えません。10か月という期限の意味についてはこちらの記事にまとめています。

まず手を付けるべきは、持っている土地の棚卸しです。市役所で名寄帳を取れば、その市町村内にある土地が一覧で出てきます。そこに区域区分を突き合わせていけば、どの土地が高く評価されるかの見当がつきます。

相続が起きてからでは、選べる道が限られます。農地は特にそうです。生前のうちに一度、全体像を出しておくことをお勧めします。