小規模宅地等の特例で自宅の土地が80%減｜「誰が相続するか」で使えるかが決まる【群馬・高崎】

「実家の土地の評価が3,000万円と言われました。相続税、払えるでしょうか」。こうしたご相談で、私が最初に確認するのは土地の値段ではありません。その土地を、誰が相続する予定かです。答えによって、3,000万円の土地が税金の計算上600万円になることもあれば、3,000万円のまま課税されることもある。それを分けるのが小規模宅地等の特例です。

相続税の制度の中で、金額のインパクトが最も大きく、そして使い方を間違えやすいのがこの特例です。仕組みと落とし穴を、高崎の実務でよく出会う形に沿ってお話しします。

自宅の土地は330㎡まで評価額80%減

小規模宅地等の特例は、亡くなった方が住んでいた土地や事業に使っていた土地について、一定の要件を満たす人が相続した場合に評価額を大きく減額する制度です。柱は3つあります。

・自宅の土地（特定居住用宅地等）：330㎡まで80%減

・事業に使っていた土地（特定事業用宅地等）：400㎡まで80%減

・アパートや貸地（貸付事業用宅地等）：200㎡まで50%減

数字で見てみます。評価3,000万円・面積200㎡の自宅の土地なら、330㎡の枠に全部収まるので80%減の600万円。相続人が3人（基礎控除4,800万円）で、他の財産が預金2,000万円だとすると、特例なしでは合計5,000万円で課税ラインを超えますが、特例ありなら2,600万円でゼロ。同じ家、同じ預金でこれだけ違います。

自宅と貸地・アパートの両方がある場合は、どの土地にどの枠を使うかの選択と限度面積の調整計算が入ります。一般に減額単価の大きい土地から充てるのが有利ですが、機械的に決まらない場面もあり、ここは申告前の設計項目です。また貸付用の土地は、亡くなる前3年以内に貸し始めたものは原則対象外という縛りが加わっています。「駆け込みでアパートを建てれば下がる」という古い常識は、そのままでは通用しません。

国がここまで大きな減額を認めるのは、残されたご家族の生活の基盤である自宅に重い税金をかけて、住まいを手放させるべきではないという考え方があるからです。だからこそ、要件は「本当に生活の基盤だった人」に絞られています。

使えるかどうかは「誰が相続するか」で決まる

自宅の土地で特例を使える相続人は、大きく3種類です。

第一に配偶者。無条件で使えます。第二に同居していた親族。相続税の申告期限までその家に住み続け、所有し続けることが条件です。第三に、いわゆる「家なき子」。配偶者も同居親族もいない場合に限り、相続前3年以内に自分や配偶者の持ち家に住んでいない別居の親族が対象になります。この家なき子の要件は数年前の改正で締められており、たとえば自分の持ち家を親族に売って形だけ借家住まいにする、といった手法は封じられています。

実務で一番多いすれ違いは、「長男だから当然使えるでしょう」というものです。特例は続柄ではなく暮らしの実態で判定します。東京で持ち家に住む長男が高崎の実家を相続しても、原則この特例は使えません。一方、同じ長男でも実家で親と同居していたなら使えます。同じ土地でも、受け取る人によって評価額が5倍違う。これがこの特例の本質です。

高崎で多い3つのケース：330㎡超え・二世帯住宅・老人ホーム

高崎のご相談で繰り返し出てくる論点を3つ挙げます。

まず330㎡超え。首都圏なら330㎡（約100坪）で足りることが多いのですが、高崎の郊外では敷地が100坪を超えるお宅は珍しくありません。限度を超えた部分は減額なしの評価がそのまま残ります。敷地の一部が畑や物置用地として使われている場合、そもそも「居住用の宅地」に当たるのはどこまでかという線引きも必要で、ここは現地を見ないと判断できません。

次に二世帯住宅。建物の中で行き来ができない完全分離型でも、現在の取扱いでは同居として特例の対象になり得ます。ただし建物を親子で区分登記していると別々の家とみなされ、適用が崩れることがあります。二世帯住宅は登記の形ひとつで結論が変わる、典型的な事前確認ポイントです。

そして老人ホーム入所。「亡くなったとき空き家だったから使えない」と諦める方が多いのですが、要介護認定などを受けて入所し、自宅を人に貸したりしていなければ、空き家でも特例は生きています。逆に、空いた実家を賃貸に出した瞬間に居住用としての適用は外れます。施設入所後の実家をどうするかは、税金の面からも先に設計しておきたい問題です。

「税額ゼロでも申告が必要」を忘れない

この特例には、制度の性格を決める大前提があります。相続税の申告をして初めて使えるということです。特例で評価を下げた結果、遺産の合計が基礎控除以下になり税額がゼロになるご家庭でも、申告書の提出は必要です。「計算したらゼロだったから出さなかった」は、特例を使っていない無申告として扱われ、本来ゼロだったはずの税金に加算税・延滞税が乗る最悪の結果を招きます。ゼロにするための書類仕事、と割り切って必ず申告してください。

分割協議は「特例から逆算」して設計する

ここまでの話をまとめると、遺産分割の話し合いは「気持ちの整理」だけでなく「税額の設計」でもある、ということになります。同居の二男が実家を継げば特例が使えて一家全体の税負担が軽くなるのに、慣習だけで別居の長男が実家を取り、数百万円の税金が余計に発生する。そんな分け方を、協議がまとまった後に指摘されても手遅れです。

配偶者がすべて相続すれば一次相続の税金は最も軽くなりますが、次の二次相続で重くなる。特例を誰に効かせ、どこまで配偶者に寄せるか。分割案を2〜3パターン作り、一次・二次を通した税額で比べてから判を押す。当プラザがご相談で必ずやっているのは、この比較表作りです。

この特例は、生前に打てる手が多い制度でもあります。二世帯住宅なら区分登記になっていないかの確認。施設入所を検討しているなら、空いた実家を貸すかどうかの判断。別居のお子さんしかいないなら、家なき子の要件に当てはまるかの点検。どれも、亡くなってからでは動かせない事実ばかりです。相続対策というと生前贈与ばかりが語られますが、私の実感では、このあたりの「暮らしと登記の整え」の方がよほど税額を左右します。

「うちの土地は特例が使えるのか」「誰が相続するのが一番得なのか」。判を押す前であれば、選べる道はいくつもあります。分割協議書に印を押す前に、一度ご相談ください。